飲食店の居抜き物件のチェックポイントや探し方

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綺麗な居抜き物件

飲食店を新規に始める場合や2店舗3店舗と増店しようとする場合、居抜き物件を利用することは、出店コストが抑えられるというメリットがあります。しかし一方で、「失敗して閉店した物件」の可能性もありますから、リスクやデメリットも隠れているかもしれません。したがって、居抜き物件を選ぶ場合には、慎重になる必要があります。

そこで今回は、居抜き物件を選ぶ際のポイントや注意点をご紹介します。

居抜き物件とは?

修繕された居抜き物件

居抜き物件とは、内装や厨房設備、空調設備、什器などの設備をそのまま残して退去した物件のことです。

つまり、前のお店が使用していた設備をそのまま活用して、看板などを付け替えるだけで出店できる物件なのです。また、「床・壁・天井だけ残っている」「厨房設備だけ残っている」というように、内装の一部だけが残存しているものを「一部居抜き」と言います。

床、壁、天井、内装などの内装をすべて剥がし、コンクリートむき出しの「がらんどう」の「建物の躯体だけの状態」の物件のことは、「スケルトン」といいます。

飲食店が居抜き物件を選ぶメリット・デメリット

黄金の天秤

居抜き物件には、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

メリット

初期投資費用を抑えられる

全くの空室状態やほかの物販などが入っていた物件を、飲食店に改装し設備を導入すると、最低でも数百万円から1,000万円以上の費用がかかります。居抜き物件であれば、初期費用がかなりの部分で抑えられます。最初のコストが安いということは、出店リスクも少ないということです。

もし内装をそのままで引き渡されるなら、初期の簡単な改装費用のみの出費になるので、かなり低コストで飲食店を開始することができます。また内装部分を造作譲渡として買い取るなら、改装費用だけでなく譲渡費用がさらに必要になることもあります。造作譲渡でも有料・無料と条件が異なるため、細かな点まで条件を確認するようにしましょう。

礼金や保証金の値引き交渉ができる

飲食店に限らず、退居する時には入居前の状態に戻すことが大前提です。つまり、最初はスケルトンであることがほとんどなので、原状復帰をすることが基本です。しかし、前の店舗の内装をそのまま使うと言えば、元テナントは内装などの解体工事費用を節約できます。物件のオーナーは浮いた費用の一部を元テナントから受け取りますから、今度新しく入居する側の礼金や保証金に充当する前提で、値下げ交渉ができるのです。

出店まで時間がかからない

不動産は、契約した段階から賃借料が発生します。そのため、内装工事をして開業できない期間の賃借料は、まるまる持ち出しになります。したがって、できるだけ工事期間は短いほうがよいのです。その点、居抜き物件をそのまま活用すれば、空白期間を最短にできます。そのため、早い段階で飲食店の初期投資に生じた出費を回収することができるようになります。

前テナントの顧客をそのまま呼び込める可能性がある

たとえば、居抜き物件の立地がビジネス街にあることで、ランチ客や終業後の飲み会客の利用がある場合、あるいは、住宅街で単身者の夕食ニーズに対応しているような場合は、前テナントをよく利用していたお客様が来店する可能性が高いです。というのも、居酒屋が高級フレンチになるなどの大きな業態転換であれば難しいですが、和食が洋食になる程度の、多少のジャンル違いの飲食店の入居であれば、ランチニーズはランチニーズとして残っていますから、来店する可能性は大いにあるといえるでしょう。

デメリット

メリットの多い居抜き物件ですが、デメリットもあります。

設備が古くメンテナンス費用がかかってしまった

思ったほどコストメリットが出なかったという場合もあります。メンテナンスまでは不要でも、保証書や取り扱い説明書が無く、使用する上で困ることも考えられます。

また、使用できると思っていた厨房機器や排水部分に不具合が生じて、メンテナンスに余分な費用が発生してしまうこともあります。必ず契約する前にきちんと細かな点まで確認しておきましょう。


店舗のコンセプトに合った内外装にならない

お店のコンセプトを強く打ち出さない飲食店であれば、特に違和感はありません。しかし、洋食店なのに椅子やテーブルは和風というようなことであれば、お客様にとってはちぐはぐな印象を与えます。飲食店の魅力は、料理、接客、空間で構成されますから、コンセプトに合わない内外装は、最初から空間においてハンデを背負うことになります。

もし費用をかけたくないためにお店の雰囲気に合わない内装のまま経営を開始した結果、結局納得した営業ができずに営業をあきらめてしまったということもあります。居抜き物件を購入する前に自分の飲食店のコンセプトをきちんと定めて、それに合うかどうかシュミレーションすることも大切です。


前テナントが造作譲渡料を要求

造作譲渡料とは、前テナントが残していった設備を無償で使うのではなく、導入されていた設備を原価償却後の残存価格で「買い取る」というということです。

たとえば、100万円で導入したコンロを10年使って残存価格が10万円になっていたら、10万円を礼金や敷金とは別に支払うということです。この場合もきちんとコミュニケーションをとっていなければ大きなトラブルになり、飲食店の経営ができるかどうかや経営開始時期にも影響します。


新規出店のインパクトを与えられない

居抜き物件をそのまま利用するなら、当然「新品の内外装」ではないため、顧客に対して新規出店という印象を与えづらくなります。空間の既視感は空間の魅力がないということに繋がるため、料理や接客でその分を補わなければなりません。

そのため観葉植物の配置や照明、食器などでアクセントを加えできるだけ自分のイメージにあったものに工夫していきましょう。


前テナントが失敗している

最大のデメリットとして、居抜き物件は多くの場合「失敗した飲食店」である可能性が高いという点です。繁盛したのでさらによい立地に出ていくという理由以外に、飲食店のポジティブな閉店理由はありません。したがって、ほとんどの閉店理由は、経営に失敗したと推測できます。

閉店理由が接客や料理そのもの、あるいはコンセプトがエリアに合わなかったことなどにある場合は、全く問題はありません。しかし、店の位置が分かりにくい、商圏が小さいなど、立地そのものに失敗の理由がある場合は、マイナス要素をそのまま引き継いで出店することになります。そのため、同じ理由で失敗する確率が高くなります。

さらには、元テナントが地域で評判が悪いために閉店に追い込まれていた場合、ネガティブなイメージまで引き継いでしまう危険性もあります。こういう場合は物件を扱っている不動産や大家さん、近所のお店に前テナント情報を確認するようにしましょう。飲食店などの同業者はその点についての事情にも詳しいので、必ず尋ねるようにしましょう。

居抜き物件内見の流れ

居抜き物件はネットや不動産で紹介されているため、まずは自分の条件にあった物件を探し、それを元に内覧にいきましょう。内覧の際には立地条件をきちんと確認しましょう。お店の周りの環境や人の流れ、どういった年齢層の人が多いのかなどのチェックも欠かせません。一見良さそうな物件でも、実は周りの風紀が良くなかったり、駅から遠くて集客数が見込めない場合もあります。さらに昼と夜では人の流れや街にいる人たちの年齢層も異なります。この点も必ずチェックしておきましょう。

居抜き物件内覧の際に必要なもの

・メジャー

物品の長さや高さ、幅をチェックすることで椅子やテーブルの配置、必要な機材の大きさを予想することができます。水周りや厨房設備の大きさもきちんと測定するならサイズ違いのものを購入せずにすみます。

・メモやペン

必要なことや気づいたことを細かく記録しておくようにしましょう。

・カメラ

何度も内覧することは難しいため、いろんな角度から撮影して、イメージをつかむようにしましょう。またエアコンや冷蔵庫、換気扇、厨房設備、棚、流し台、ガスコンロなど気づいたところは全てカメラに収めておきましょう。

懐中電灯なども持参しておくと、流し台の下や配線盤、エアコンの裏側など暗くて見にくい所をチェックする際に役立つかもしれません。

居抜き物件はここをチェックしよう!

チェック項目

居抜き物件には上記のようなメリットとデメリットがありますから、出店を検討する段階でメリット・デメリットについて知っておくことが重要です。そのためには、居抜き物件が出てきた段階で、以下の点をチェックしましょう。

「真の」撤退理由の確認

1番確認しなければならないのは、元テナントの閉店、退店理由をオーナーや不動産会社に確認することです。しかし、ネガティブな情報は成約を妨げるので、正直に伝えてくれない場合も多くあります。真の情報を教えてくれないことも考慮に入れて、情報は近隣の同じような飲食店に行ってリサーチしましょう。同業者は見るポイントも的確ですし、同業だから知っている情報もあります。また、自分に損得がなければ、思いのほか真実を教えてくれます。

聞き出した閉店の理由が「経営の悪化」の場合は、さらに根本の要因を探る必要があります。料理や接客など、前テナント固有の問題で経営不振になっていた場合は、巻き返しができます。しかし、そもそも商圏や立地が悪いのであれば、誰が出店しても失敗する可能性の高い物件です。

反対に、経営の悪化以外の理由、たとえば後継者がいないなどのやむを得ない事情での閉店であれば、ネガティブな部分はほぼありませんから、出店を積極的に検討しても大丈夫です。

さらに前店舗とは全くコンセプトが異なる飲食店を開店するなら、そういった口コミもすぐに広がるため、安心してお店を開店することができるでしょう。

内装・外装の変更範囲検討

居抜き物件をそのまま使えるのであれば良いですが、ほとんどの場合、多少の造作変更や什器の入れ替えは必要になることが多いです。変更箇所が少なければ少ないほどコストメリットはありますが、空間を刷新できないデメリットもあります。内覧する場合には、店舗のバランスをどこまで重視するのかを考えて、最低限の変更や入れ替えを考えましょう。

もし壁や床を自分のコンセプトに合わせたものに変えたい場合、コスト的にまた事実上変更することが可能かどうかを確認しておきましょう。また、外装の変更が可能なら、周りの住民にも新しい飲食店がきたことが伝わり、いい宣伝効果になるかもしれません。

機器の動作確認

引き継ぐ厨房機器や空調の耐久年数や状態は、しっかりチェックしましょう。造作譲渡金まで払った設備がすぐに壊れてしまっては、損害を被るだけです。また、壊れた設備の撤去までしなければならない、新規に入れなければならないとなれば、ダブルでコストが発生することになります。ですから、内覧時には電源が入るかなどの動作状況や、実際に使ってみて性能が維持できているか、購入するタイミングも確認しましょう。

インフラ設備の確認

居抜き物件を検討する際、外装や内装だけを考えると失敗します。なぜなら、飲食店の開業で1番コストがかかるのは、電気、ガス、水道などのインフラ設備の準備だからです。たとえば、カフェから中華料理店などに変わる場合、使う火力や電力が全く違います。そうなると、設備の新設や容量アップの工事が必要になります。加えて、ビル全体の電気の容量が足りないという場合は増設工事まで必要になるため、200~300万円の費用がかかります。トイレの位置変更だけでも50~100万円は必要です。ですから、検討時にはインフラ設備のことまでしっかり考えましょう。

さらに水道や排水口の位置、ガスやコンセントの位置、排気ダクト、グリストラップの排水位置などにもチェックが必要です。小さなことかもしれませんが、飲食店を始める際にはとても大事なポイントなので忘れずチェックしておきましょう。

例えば、3階で焼肉店やうなぎ屋さんなどの飲食店を経営する場合はたくさんの煙が発生するため、ダクト設備が普通以上に整っていなければなりません。お店によってはにおいや煙が近所の迷惑にならないよう、屋上まで排気口を送って排気するようにいわれることがあります。屋上までの排気設備や工事が必要になり、最初に考えていたよりもかなりコストがかかってしまったということもあります。もし以前のお店も同じ条件のものならそのまま活用することもできるでしょう。また、都市ガスかプロパンガスかによってもかかる費用がかわってきます。元テナントがどんなガスを選んでいたかも確認しておきましょう。場合によってはさらにガス工事が必要になります。

リース契約の内容確認

内装や設備、厨房機器は、必ずリース契約の有無を確認しましょう。リースの場合は、あくまで設備はリース会社の所有物ですから、退店時に引き上げられてしまって、譲渡されるはずのものがなくなっていたというトラブルもよくあります。譲渡されても、リースの残債は誰が払うのかというトラブルもありますし、根本的にリースの譲渡ができないものものもあります。

無駄なトラブルを避けるためには、賃貸契約前に必ず前オーナーと共同で、譲渡品のリストを書面で作ることが肝心です。また契約の年数やきちんと作動するかなども確認しておく必要があるでしょう。コミュニケーションをこまめにとり、気持ちよくお店を開店したいものですね。

引渡し前の掃除

物件は購入したいと思ったものの、元テナントが掃除もせず退去している場合大掛かりな掃除が必要になります。この場合も不動産や管理会社との話し合いが必要になるでしょう。もし何の条件もなしに契約するなら、掃除や大物の撤去全てをこちらで行わなければなりません。そうなればその分のコストがかかることも覚えておきましょう。管理会社によっては、きちんと清掃業者に掃除を委託し、掃除が完了してから引渡しを行っているところもあります。もしくはこちらが清掃を負担し、その分購入費用をいくらかカットしてもらうよう交渉することも可能でしょう。

居抜き物件の探し方

虫眼鏡で探す男性

居抜き物件の注意点が分かったところで、居抜き物件はどのように探せばよいのでしょうか。探す方法をいくつかご紹介します。

良い物件を見つけたら直接交渉

1つは、自分がよいと思った物件のオーナーと直接交渉することです。よいと思う物件の中には、営業中の場合もあるでしょう。それでも、物件に対する自分の思いを伝えることで、説得できるかもしれません。時には、相手も退店のタイミングを図っているなんてこともあるので、条件によっては気持ちよく譲ってくれるかもしれません。

不動産会社に依頼

2つめは、飲食店専門の不動産会社に依頼することです。1番オーソドックスな方法なので、居抜き物件を利用したい多くの希望者が同じように依頼しています。物件が出てきたら、不動産会社は分け隔てなく同じように情報を流します。そのため、良い物件であればあるほど競争になります。したがって、物件が出てきたらすぐに内覧し、よければすぐに契約するつもりでいなければなりません。

専門サイトで検索

3つめは、ネット上にある居抜き物件の専門サイトを利用することです。よく使われているサイトは、以下のようなものです。

まとめ

残された什器

いかがでしょうか?

物件へのしっかりとした眼力と判断力があれば、居抜き物件は出店コストが抑えられる非常に良い出店方法です。この記事でご紹介した注意点を参考に、ぜひとも良い物件を探しましょう。